É muito comum que em edifícios residenciais os moradores proprietários de apartamento acreditem que, por se tratar de propriedade individual, seja possível realizar qualquer tipo de alteração e reforma sem a necessidade de informar os demais condôminos ou pedir autorização. Isso acontece normalmente por desconhecimento técnico de que intervenções não planejadas e executadas corretamente podem impactar a estrutura da edificação e consequentemente causar danos aos demais apartamentos.
Ocorre que desde 2015 está em vigor a norma técnica NBR nº 16.280 da ABNT, que exige que qualquer obra a ser realizada em um prédio, mesmo dentro do apartamento, seja comunicada ao síndico e tenha acompanhamento de profissional que exerça responsabilidade técnica sobre a reforma, manifestada através de uma ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, assinada por um engenheiro(a) civil ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica, assinada por um arquiteto(a). Portanto é sim obrigatório o acompanhamento de engenheiro civil ou arquiteto em reformas - mas não são todas!
Abaixo, especificamos quais as reformas que precisam de ART/RRT assinada por engenheiro civil ou arquiteto e em quais hipóteses ela é dispensada.
PRECISA DE ART/RRT:
• Alterações estruturais
• Troca de pisos
• Quebra de paredes
• Envidraçamento de sacadas
• Reparos que necessitem de ferramentas de impacto como marteletes e marretas
• Alterações na instalação elétrica que necessitem de engenheiro elétrico
NÃO PRECISA DE ART/RRT:
• Alterações simples como troca de revestimentos que não necessitem de marteletes ou ferramentas de alto impacto
• Pintura interna
• Instalação de redes de proteção
• Pequenos reparos elétrico e hidráulicos, que não mexam na parte estrutural da edificação e não necessitem de ferramentas de impacto
E o síndico tem alguma responsabilidade sobre as reformas em apartamentos? Sim! Mesmo com um profissional responsável pela obra, cabe ao síndico guardar os documentos de responsabilidade e acompanhar a execução da obra, a fim de garantir que o que foi acordado está sendo seguido.
Mas e se o morador não quiser informar o síndico sobre a obra? Ou pior, se negar a contratar um responsável técnico? O síndico poderá denunciar a obra na Prefeitura ou entrar na justiça pedindo a paralisação da reforma. Também é possível proibir a entrada do material e barrar a entrada dos trabalhadores que estão fazendo a reforma.
Pode parecer uma medida drástica e por vezes exagerada, mas existe uma justificativa para ela. É EXTRAMEMENTE IMPORTANTE que exista o acompanhamento de um profissional qualificado – engenheiro ou arquiteto – porque algumas reformas, por mais simples que pareçam, podem causar danos que prejudiquem o desempenho/funcionamento do prédio como um todo, inclusive em sua estabilidade estrutural, oferecendo risco aos moradores estruturais irreparáveis no prédio inteiro, prejudicando TODOS os moradores.
Ainda, sendo o síndico omisso, ou seja, havendo uma reforma na unidade sem que ele exija o cumprimento da norma, e permita a continuidade da obra, estará praticando ato ilícito. Se não há assembleia, nem engenheiro ou arquiteto contratado com regular ART/RRT, a responsabilidade pela obra/reforma é inteiramente do síndico.
Diante do delito de omissão, será dever do síndico reparar os danos eventualmente causados pela obra a algum dos outros moradores, independente de culpa.
Sendo assim, PREVENÇÃO é a melhor forma de se assegurar, exigindo dos moradores a contratação de responsável técnico a fim de garantir a segurança de todos os residentes.